21st june 2013-andy xie says he would no buy chinese property after 2006..HE ALSO SAID HE DOES NOT WANT TO WASTE TIME DEBATING WITH "RUBBISH" PEOPLE.HAHA SAME AS MY VIEWS.WHEN I BOUGHT COMMERCIAL PROPERTY IN 2005,SAME AS ANDY XIE,WHERE ARE THE MAJORITY PROPERTY BULLS????

谢国忠：泡沫不意味着暴跌 房价5年内掉一半

2013年6月18日07:18　新京报　 我要参与(1862)

原标题：谢国忠：泡沫不意味着暴跌 房价5年内将掉一半

房地产圈从来不乏预言家和评论者，对于中国房地产价格走势的争论从未停歇，看涨者有之，唱空者亦有。在唱空中国房地产的专家学者中，谢国忠无疑是最耀眼之一。 6月2日，谢国忠参加同济大学MBA项目20周年庆典活动上表示，世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤为严重。他预计，中国的房地产泡沫将在数月内破裂，最长不会超过一年，这些都来源于致富欲望和超额货币。

不断唱衰，屡屡落空 2004年10月，谢国忠发表《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》一文，开启了近十年的“唱空中国楼市之旅”。“十年如一日”地坚持认为中国房地产存在“严重泡沫”，并于近两年不断给出房价跌幅。 但是，记者查阅公开资料发现，谢国忠近十年间的20余次“涉房”言论鲜有应验。官方公布的统计数据总是见涨，让他的言论在现实面前不堪一击。 “2012年中国楼市终将破灭”，这是谢国忠在2009年的预测。及至2010年，他先后8次表示“中国房地产已进入熊市，未来五年大城市房价跌一半”，其中他称“楼市泡沫破灭时，我会通知大家”。 谢国忠在2011年给出房价具体下跌幅度，“房价跌幅很快达到25%，未来两到三年会继续同样跌幅”。同时，他预测2012年是中国房地产的拐点。谢国忠在2012年曾先后预测中国房价“会在未来5年内跌50%”。 事实却是，2009年以来的中国楼市几乎不间断地持续疯长。国家统计局公布的数据显示，2009年全年70大中城市房价上涨1.5%。2010年的房价涨势更迅猛，全年月均最高值为12.8%，最低值为6.4%。2011年略微下降，2012年再次反弹。 近日，一则“谢国忠：中国房地产泡沫未来数月内破灭，最多不到一年”的消息大闹地产界，同时，也将这位“屡败屡战”的预言家再一次推上风口浪尖。

“从不理会别人的看法” 这位特立独行的经济学家，并不顾及网友的“拍砖”，更不以同仁们热血高亢的房地产论调作为指南。 “近年来，公众对我有误解。我总是在强调中国房地产存在泡沫，而泡沫并不意味着价格暴跌，相反，意味着‘炒一把’，但要及时抽身。”谢国忠日前接受新京报记者专访时表示，2012年是中国房地产的拐点，2013年房价不会报复性增长，未来只会逐年下降。 他仍然坚持认为，“中国的房地产高点再也回不去了，未来5年内会跌50%。但不是暴跌，而是逐年下跌一些。” 面对公众对他预测房价言论的质疑，他告诉新京报记者，“没有对与错，也没有唱多唱衰，这都是舆论给我们戴的帽子。” 谢国忠曾因成功预言1997年亚洲金融危机而名声大噪，也曾预测A股会在2008年从6000多点跌至2000点而备受关注，还于2009年预测世界在2012年遭遇经济危机。因为多年来唱空楼市的言论，被网友戏称为“空军一号”、“末日博士”。 “我做判断的依据是基于理性分析，并发现经济规律本身。”谢国忠称。 “我从不理会别人的看法，也从不辩论，没有必要”，谢国忠说。

“我错的时候我会承认” 我在2011年秋天写文章预测2012年是拐点，事实上我是正确的。 新京报：你近日预计中国房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。做出判断的依据是什么？ 谢国忠：我没说过这番话，只是说中国房地产未来长期会下滑。它是在货币超发和其他力量共同作用下上涨的，而政府还要控制货币超发，防止人民币崩盘，所以，房地产长期会下滑。但是，房地产不会暴跌。 新京报：中国指数研究院6月发布数据显示，百城房价连续12个月环比上涨，你却说房价要下跌。 谢国忠：房价既不涨也不跌的理想状态，是政府永远的愿望。其实，像北京、上海许多核心地段的房价已经开始下跌，房子都卖不出去。 新京报：你从2004年开始预测中国房价走势，几乎全是预测房价下跌，却从没准确过。 谢国忠：我始终强调泡沫。2004年10月份的时候，我说的是上海房价会在2005年6月大幅下滑，没说全国。得出这一结论的原因是我看到在上海买房的以外国人为主，而当时美联储把美元利率提高了3%以上。房地产一般在大幅度加息的情况下就会暴跌。 实际上，在2005年5月，上海房地产价格见顶，至年底，房价下滑近一半。但是，官方统计时没有这个数据。 新京报：此后，上海以及全国房地产价格都在上涨，你说的泡沫在哪里？ 谢国忠：2007年年初，我曾说“上海房价要涨了”，这次是跟全国房价一起涨。政府控制着土地和银行，而卖地正是政府融资的重要渠道，加上人民币超发，房价肯定上涨。同时房地产本身具有投资价值，投机者不断抬高房价，像“击鼓传花”游戏，楼市的泡沫便越吹越大。 新京报：你觉得自己对中国房地产的预测，对的时候多，还是错的时候多？ 谢国忠：我错的时候我会承认，会写在文章里，解释自己什么时候错了，为什么错了。之前我原以为2013年是中国楼市的拐点，后来我在2011年的秋天写文章预测2012年是拐点，事实上我是正确的。

“我觉得没必要买房” (I DONT SEE A NEED TO BUY A HOUSE for investment purpose.)对泡沫正面的看法会去炒房，负面的看法，会以为房价会掉。 新京报：有报道称，你的一个同学在2004年读过你的“泡沫即将破裂”后，没有买房。之后房价一路上涨，后来这位同学见到你说“因为你，失去20%的收益”，是真的吗？ 谢国忠：他没有买房应该是对我的误解。我在2004年开始说中国房地产存在泡沫，但泡沫并不意味着房价会跌。他带着情感色彩去看这个泡沫，正面的看法会去炒房，负面的看法，会以为房价会掉。我当时预计上海房价2005年6月会跌，事实上当年的房价跌了很多。我自己在2006年初就买了房自住。(i bought a house in 2006 for self use after prices drop a lot) 新京报：泡沫意味着“炒一把”？ 谢国忠：最终你会明白，泡沫就是炒一把的概念。但你要知道，炒一把之后，在何时撤出来。 新京报：2006年之后，你又买房了吗？(AFTER 2006 DID YOU BUY ANY MORE HOUSES?) 谢国忠：没有。当时买房是自住用的。买房干吗呢，投资价值不高，流通性不高，投资股市更好。中国房子未来要赚钱很困难，因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候，就让你炒。等赚不了钱的时候，又会有空房税。 (AFTER 2006, I DID NOT BUY ANY MORE RESIDENTIAL HOUSES.BUY HOUSE FOR WHAT?INVESTING VALUE NOT HIGH,LIQUIDITY NOT HIGH,INVESTING IN STOCKMARKET BETTER.CHINA PROPERTY IN THE FUTURE HARD TO EARN MONEY AS CHINA POPULATION STARTS TO DWINDLE.THERE WILL ALSO BE EMPTY PROPERTIES TAX IN THE FUTURE.)新京报：你对现在观望的买房者有什么建议吗？ 谢国忠：我觉得没必要买房。如果是自住的话，目前租房从经济学的角度来讲，是最适合的一条路。 新京报：如果是投资的话，目前的时机合适吗？ 谢国忠：如果是投资的话，投资回报率高于5%才可以投。投资的时候，只有在市场大幅下跌的时候，才有投资价值。这种时候多是在出现危机、动乱、恐慌的时候，那才是购买的最佳时机。人这一辈子，创造财富只有这个手段。 “政府解决泡沫很容易” 房地产泡沫崩盘之后，资金分配更合理，别的地方用钱效率会更高。 新京报：政府有调控措施出台，你认为有利于击破泡沫吗？ 谢国忠：每次调控，落实执行都有一个延后。比如今年3月底出台的二手房征收20%个税，投机者一夜之间都离婚了。有了时间差，购房者可再炒一阵。 新京报：但是调控后确实有一段时期房价下跌了。 谢国忠：2008年房价跌了那么多，我都没说跌，因为这只是暂时的。市场的过程被利用了而已，这跟调控没关系。 新京报：跟什么有关系？ 谢国忠：政府不会让房价一直跌，也不会让房价一直涨。政府既要讲究政府内部的和谐，又要讲究政府与人民之间的和谐。这也是中国房地产泡沫与世界其他国家不同之处，其他国家主要是基于市场的力量，可以像股市那样涨跌甚至崩盘。 新京报：房地产是中国的支柱产业之一，如果价格崩盘的话，会对中国经济造成何种影响？ 谢国忠：我所强调的是房地产价格崩盘，而不是整个房地产行业崩盘。房子还会继续建，只是价格不同而已。如果房地产泡沫崩盘，对中国经济来说是好事，会明显提升经济效率。崩盘后，资金分配更合理，别的地方用钱效率会更高。 新京报：你之前屡次提起的房地产泡沫崩盘是指房地产价格崩盘？ 谢国忠：价格也不是一下子崩盘，会慢慢地往下掉。政府解决泡沫很容易，两件事情做一件就行：一个是央行要加息，中国的利息那么低，尤其是跟通胀相比；第二点，对空房征税。

“房价五年内掉一半” ((CHINA PROPERTIES 5 YEARS DROP 50%)这是政策的利益最大化和市场的力量进行博弈的结果。 新京报：2013年及以后的房价走势是？ 谢国忠：那种高点是回不去了。 新京报：房地产的高点是在哪一年？ 谢国忠：2011年上半年是高点。2009年开始连续大幅上涨，2011年年中达到最高值。 新京报：此后政府出台严厉调控措施打压房价，所以，2011年底，中国房价开始遭遇寒冬？ 谢国忠：对，政府常用行政手段调控。 新京报：你曾指出，投机者就像“冷水中的大闸蟹”，应该何时从房地产市场安全撤退？ 谢国忠：2012年是拐点，2011年中期的高点再也回不去了。最近的这股房地产热潮，是房地产开发商要营造房价不断“创新高”的氛围。事实上的交易量、价格都不像以前那么高了。 新京报：事实证明你是对的吗？ 谢国忠：至少到现在为止，我认为我是对的。 我当时也在文章中指出，2012年房价下跌之后会出现反弹。2012年下半年的房价确实下跌了，只是没有像香港房地产那样暴跌。尽管后来出现“反弹”，但这并不是楼市的春天又回来了。有人在2012年房价出现反弹的时候，就认为我说的不对。 新京报：去年12月底，你指出未来五年大城市的房价会跌50%，做出判断的依据是什么？ 谢国忠：房价五年之内掉一半是正常的。这不是崩盘，崩盘是指一下子就跌了那么多。这是政策的利益最大化和市场的力量进行博弈的结果。房价慢慢掉是因为政府有自身利益。如果是正常经济体的话，一年就可以掉50%。目前有些地方已经开始下跌，像浙江一些城市房价跌很多，温州就是。上海以前很多炒得很凶的地方现在也下跌了50%。 新京报：那么，到2017年，你会正视自己的预测结果吗？ 谢国忠：当然可以。预测结果的对与错，关键要看判断的理由是否合理，如果将来事实证明不正确，我会写文章做出解释。事实上，目前一些中小城市的房价下跌幅度接近50%了。

不知自己被戏称“空军一号” 我从不看别人对我的评价。实际上，预测没有对与错之分。 新京报：你多年来一直“唱空”房地产，可事实上总是不准，为什么？ 谢国忠：我不是唱空中国房地产，而是根据其特有的规律预测。就像2008年预测股市崩盘一样，不是因为我看衰中国股市，而是股市确实该下跌。 新京报：有人把你归为“唱空派”，称你为“空军一号”，认同吗？ 谢国忠：我都不知道这个称号，因为我从不看别人对我的评价。预测实际上没有对与错之分，也没有唱多和唱衰，这都是舆论给我们戴的帽子。 新京报：2006年从摩根士丹利辞职之后，你一直以“独立经济学家”的身份活跃在学界，你怎么看待“独立”？ 谢国忠：独立，即不依附于任何机构与单位。“学而优则仕”是中国学者的常态，所以，这类学者常常是主观的，通常只会支持由权力带来的观点，朝一边倒。 新京报：面临质疑时，你会回应吗？ 谢国忠：我不会跟这些人辩论的。市场上有那么多的观点，如果你去辩论的话，没有那么多的时间和精力。 新京报：你会怎么办？ 谢国忠：尽管有质疑，但事实上市场对我还是很认可的。此前，我曾是摩根士丹利的董事总经理及亚太区首席经济分析家，我从2000年到2006年连续6年获得华尔街《机构投资者》行业第一名，并入选该杂志亚洲最佳经济学家。在我之前，华尔街从未给予过个人这么高的奖项，在我之后也没有过。所以，我怎么会跟乱七八糟的人去争论呢？(WILL I DEBATE WITH "RUBBISH"PEOPLE?) 新京报：完全置之不理吗？ 谢国忠：基本如此。 新京报：今年3月份政府出台“国五条”，一些学者认为“房价会暴跌”，你怎么看？ 谢国忠：国内这些专家学者多是为了造名声。有吸引眼球的，有的为了迎合老百姓的心理。这些人跟我没关系。 新京报：大多专家和学者都看涨中国房价的时候，你却坚持看跌，你会受到他们的影响吗？ 谢国忠：不会。但是，因为“羊群心态”的存在，会观察这些人的观点，最终还是自己做出独立判断。 新京报：这种坚持，你会觉得孤独吗？ 谢国忠：我不孤独，我有很多朋友。 那些想哗众取宠，靠语言吸引眼球的人，是做不好研究的。

谢国忠唱衰言论一览 2013年 6月2日 “房地产泡沫未来数月内破灭，最多不到一年。” 2013年 3月28日 “房地产一定会慢慢下滑。” 2012年 12月5日 “未来五年内房价跌一半。” 2012年 2月1日 “今年房价可能会跌25%，未来三年内跌幅可能达到50%” 2011年 12月21日 “中国房价跌幅可能很快达到25%，未来两到三年，可能还要继续同样跌幅。” 11月11日 “中国房地产要爆了。” 2011年 11月9日 “房价调整至少需要3年，房价降一半仍属理性。每平米价格降到城市两个月平均工资之下才合理。” 2010年 12月9日 “房地产进入熊市，大城市房地产价格可能要降一半。” 11月5日 “中国房价已经见顶，下跌是渐进式的。每年掉7%，掉个20年，一直掉80%。” 10月10日 “中国房地产已进入熊市，将持续五年。” 10月2日 “未来五年大城市房价平均跌一半。” 9月30日 “泡沫过后中国部分房价会跌9成。” 4月28日 “楼市泡沫即将破灭时，会通知大家。保姆都去买房了，房子没理由不跌。” 4月22日 “打压楼市不足以遏制泡沫。” 2010年 2月20日 “楼价持续上涨或致市场崩溃，引发严重后果。” 2009年 12月10日 “2012年股市、楼市泡沫终将破灭。” 12月4日 “下轮经济危机在2012年。” 11月16日 “房地产泡沫非常大。” 2009年 2月1日 “2009年楼价仍有下调空间。” □新京报记者 金彧 北京报道 (新京报) (责任编辑：郑华)

TRANSLATIONS IN RED.

EXACTLY MY SENTIMENTS.WHERE ARE THE SO CALLED PROPERTY BULLS ,MAJORITY IDIOTS IN 2005-2006???WHEN MAJORITY ARE NOT BULLISH,I,VAMPIRE INVESTOR,HAVE ALREADY TURNED BULLISH.

WHEN MAJORITY ARE BULLISH,I HAVE ALREADY TURNED BEARISH.