22jan2012-a collection of hongkong property analysis

陪您睇樓──新界東．寶林∕坑口


寶林站及坑口站一帶是將軍澳區較早發展的地方，寶林附近的物業於九十年代興建，樓齡由12至18年不等；坑口的物業較新，樓齡最輕的蔚藍灣畔只有8年，其餘最舊的東港城為15年。寶林的物業只有新都城有會所，其餘屋苑只設簡單設施；坑口的屋苑全部自設會所，硬件上較優勝。若以樓價而論，寶林及坑口區為將軍澳區的中等水平，二手呎價比新發展的將軍澳南平，但比位置偏遠的日出康城高，似乎早先鞭之利並未為寶林及坑口帶來優勢，反而因發展飽和令社區定型，無論商業價值及未來發展也受到局限。





區內住宅物業都在港鐵站附近，最遠的怡心園、慧安園及富麗花園步行至寶林站只需約十分鐘。正因為較早發展，無論在交通及商業發展比起其他地區都贏在起跑線，除了港鐵外，寶林及坑口有多線巴士線前往各區，也一早有通宵巴士接駁，令居民無需在半夜港鐵停止服務後受到交通真空之苦。寶林區有新都城商場，除一般生活所需外，也有戲院等消閒設施；坑口各屋苑都自設商場，各商場定位及格局接近，令人流未能集中，商業檔次未能提升。



將軍澳的商業重心將逐漸向南移，將軍澳站已有將軍澳中心、將軍澳廣場、君傲灣等商場，加上天晉後連接一起，並有兩座酒店，加上前臨大片住宅用地陸續發展，使人流更集中該處，導致新都城商場的重要性相對降低。另外寶林及坑口的用地已用盡，一方面可以解讀為沒有新供應與二手物業競爭，負面一點看就是沒有新物業，同區住客想換樓改善環境只有往其他地區入手，在缺乏俄羅斯公仔效應支持下，樓價最多只能跟大市同步，條件稍遜的更會跑輸。



寶林及坑口區的物業是將軍澳區中最舊的一群，硬件輸蝕，加上從物業代理的數據顯示，部分物業是九七高峰時轉手，價錢仍然未返家鄉，儘管供樓多年已清還不少本金，呎價卻被鄰近的半新樓逐漸拋離，想同區換樓也有一定難度，令該批物業持有人只好繼續持有物業。物業價格除了靠硬件及交通配套支持外，成交量也是指標之一，在欠缺龐大成交量支持下，樓價自然會輸蝕下去。



綜合上面所述，無疑寶林及坑口的物業受到多方局限，但始終有臨近港鐵站的優勢，前往港島東的商業區上班十分方便，為不少承受不起港島樓價的上班一族提供一個平一點的選擇，加上起居飲食等商業配套十分完善，使寶林及坑口區的居住價值得以維持，不過投資價值就欠奉了，只有真正的上蓋物業如新都城、東港城及蔚藍灣畔可以憑地利略為跑贏大市。